广(guang)州屡现“超(chao)新规地块” 超(chao)高实用率住宅将展现,面(mian)积,项目,比例
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| 2023年前入(ru)市的广(guang)州平凡住宅实用率大(da)多在八成左右 |
文/图(tu) 羊城晚报记者 范晗越
近日，南沙(sha)区(qu)两宗江景宅地在广(guang)州公共资(zi)源生意业务(wu)中心(xin)挂牌，两宗地块位于环市小道东北侧、广(guang)隆涌东侧，编号分(fen)别为2024NJY-5和2024NJY-6号地块。值得注(zhu)意的是，根据出让条件，两宗地块住宅修建的半开敞空间水平投影面(mian)积之(zhi)和没有凌驾住宅套内（含半开敞空间水平投影面(mian)积）修建面(mian)积的30%的，按其水平投影面(mian)积一半计算容(rong)积率修建面(mian)积。同时，修建高度全体具备20%弹性。
相较于现行容(rong)积率划定下(xia)平凡住宅20%的半开敞空间面(mian)积占(zhan)比限定，上述两宗宅地与9月底出让的天河区(qu)南边面(mian)粉厂地块相反，都(dou)允许其占(zhan)比提高至30%，这意味着未来这两宗地块转化项目的实用率将高于目前市场上的大(da)多半产物。
而上述两宗地块也并非南沙(sha)区(qu)首次以超(chao)越《广(guang)州市修建工程(cheng)容(rong)积率计算办法》（以下(xia)简称《办法》）的条件出让住宅地块。9月20日，已许久无宅地出让的横(heng)沥岛便拍出了(le)一宗雷同的“超(chao)新规地块”。
广(guang)州已有多宗“超(chao)新规地块”，半计容(rong)比例再松(song)绑(bang)
10月11日，广(guang)州市规划和自然资(zi)源局发布2024NJY-3横(heng)沥岛凤(feng)凰小道西侧、横(heng)沥中路北侧地块的建设工程(cheng)设计方(fang)案审查及调(diao)整(zheng)批后(hou)公示。该地块为招商蛇口于9月20日竞(jing)得的南沙(sha)横(heng)沥岛住宅项目地块，规划建设为2个组团共7栋住宅，绿地率达30%，容(rong)积率为全横(heng)沥岛最(zui)低的2.5。
没有外，作(zuo)为横(heng)沥岛最(zui)新的住宅地块，该项目最(zui)为非凡的并非容(rong)积率，而是“立体园林”住宅试点。地块出让通告附件显示，项目试点立体园林住宅，勉励采用“大(da)阳台”设计,套内半开敞空间占(zhan)套内面(mian)积的比例由20%提拔至25%,每户可设计一个或多个户属空中花园，水平投影面(mian)积小于即是住宅套内修建面(mian)积的 40%。即每一户都(dou)将拥有大(da)阳台和面(mian)积没有小的专属入(ru)户花园，若以修建面(mian)积约(yue)100平方(fang)米的刚(gang)改型(xing)产物为例，入(ru)户花园和阳台的面(mian)积之(zhi)和将可达50平方(fang)米以上，即所(suo)谓的“赠予比例”有机遇达50%。没有外必要明确的是，户属空中花园没有计入(ru)产权面(mian)积，未来也大(da)概率没有允许封闭改造(zao)。
这一规划条件意味着招商横(heng)沥岛项目未来的赠予面(mian)积比例甚至有望凌驾天河区(qu)南边面(mian)粉厂地块，后(hou)者虽允许半开敞空间达到(dao)套内面(mian)积比例的30%，但却(que)并无户属入(ru)户花园的规划条件。而作(zuo)为广(guang)州市首个试点立体园林住宅，招商横(heng)沥岛项目的规划条件意味着广(guang)州对新一代住宅的探索。
目前，广(guang)州已有5宗已出让或即将出让的住宅地块突破了(le)《办法》中半开敞空间半计容(rong)占(zhan)比20%的划定，分(fen)别为天河区(qu)南边面(mian)粉厂地块，占(zhan)比30%；白(bai)云区(qu)怡新路地块，占(zhan)比25%；南沙(sha)区(qu)横(heng)沥小道北地块，半开敞空间占(zhan)比25%，空中花园占(zhan)比40%和前述的南沙(sha)区(qu)环市小道两宗地块，5宗“超(chao)新规地块”均(jun)会合于9月后(hou)挂牌出让。
试点节拍明显加快(kuai)，刚(gang)改项目共享高实用率
9月以来广(guang)州在新增住宅地块上进行的这一轮(lun)半计容(rong)面(mian)积比例松(song)绑(bang)试点，与此前多年的政策变更比拟，节拍要快(kuai)上许多。实际上，距上一次广(guang)州市以出台《广(guang)州市修建工程(cheng)容(rong)积率计算办法》的形式放宽住宅半开敞空间半计容(rong)比例才仅仅已往约(yue)10个月。自2023年11月9日“容(rong)积率新规”正式实施以后(hou)，首批新规下(xia)的住宅在2023年底便入(ru)市，其中没有少住宅都(dou)大(da)量应用阳台和大(da)飘窗设计，半计容(rong)面(mian)积比例较高，传播鼓吹实用率达到(dao)90%以上甚至100%的住宅没有少。
而据羊城晚报记者此前观察报道，在这一被称为“容(rong)积率新规”的《办法》落地实施之(zhi)前，广(guang)州市平凡住宅的实用率普遍在八成左右，甚至部分(fen)设计较为过时的住宅，实用率仅能达到(dao)60%-70%。
2018年12月1日，广(guang)州首个针对容(rong)积率计算的完整(zheng)法则——《广(guang)州市规划经管容(rong)积率指标计算办法》印发实施，对阳台、入(ru)户花园等半开敞空间的计容(rong)体式格局进行了(le)明确划定，在要求半开敞空间进深没有大(da)于2.4米的同时，半计容(rong)比例也被限定在了(le)15%以内。此外，对复式住宅的计容(rong)面(mian)积计算体式格局也进行了(le)明确划定，使得岂论(lun)是平凡住宅还是复式住宅的实用率均(jun)处于绝对较低的水平。
从2018年12月至2023年11月，15%的半开敞空间半计容(rong)比例限定在实施了(le)5年后(hou)被提高至20%，而这一比例限定则在仅仅10个月后(hou)便以试点的形式被多次刷新。且这一试点，并非仅仅局限于如南边面(mian)粉厂地块一般(ban)的高端项目中。
以最(zui)新规划的招商横(heng)沥岛项目为例，项目所(suo)处位置并非横(heng)沥岛改善型(xing)项目常见的望江地块，而是位于横(heng)沥地铁站公开综合体邻近，属横(heng)沥岛中部，此外，约(yue)1.3万元/平方(fang)米的折合楼面(mian)地价也属于横(heng)沥岛低位。据规划公示，项目7栋住宅中，北侧4栋为总层数30至32层的高层住宅，两梯五户的梯户比也与高端项目常见的设置分(fen)歧，南侧邻河涌的3栋住宅中，也有1栋为两梯五户，总体来看，做高端改善项目的大(da)概性没有大(da)。
高实用率产物未来劣势或下(xia)落
高实用率的住宅受欢迎，但随着目前多地最(zui)先探索商品(pin)房贩卖按套内面(mian)积计价，若在套内计价的模式下(xia)，高实用率住宅劣势将下(xia)落。截至目前，全国已有湖南湘潭、安徽合肥、广(guang)东肇庆等乡(xiang)村明确提出主动探索或执行商品(pin)房贩卖按套内面(mian)积计价。
地产经济学家邓浩志以为，目前广(guang)州所(suo)执行的计容(rong)政策下(xia)，大(da)多半商品(pin)房提拔实用率的体式格局，都(dou)是增加“阳台改房”。如若未来按照(zhao)套内面(mian)积计价贩卖的体式格局在全国推广(guang)，此类高实用率产物的高价值劣势大(da)概就没有那么明显了(le)。
